Насколько в действительности упали цены на жильё в России?

В мае 2012 года был издан так называемый майский указ президента, в котором были изложены основные направления жилищной политики до 2018 года. Одной из поставленных целей было снизить стоимость квадратного метра жилья в реальном выражении на 20% за счет увеличения объёма ввода в эксплуатацию квартир эконом-класса…

По мнению Михаила Гольдберга, руководителя Аналитического центра Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), задача выполнена, так как за четыре года цены на жильё в России упали на 30%.

Как напоминает эксперт, в период с 2012 по 2014 годы стоимость барреля нефти была выше 100 долларов, а реальные доходы граждан каждый год возрастали на 4-5%. По информации Росреестра, тогда регистрировалось около 4 миллионов прав в сделках с жилой недвижимостью за год (это порядка 2,6 миллионов проданных квартир). По данным АИЖК, в ипотеку покупали примерно 30% квартир в новостройках. Больше 2/3 российских граждан не нуждались в кредитах и оплачивали полную стоимость жилья при покупке.

В 2012 году объём ввода жилья составлял 37,3 миллиона квадратов, этого было недостаточно. По этим причинам спрос на жильё, в том числе со стороны инвесторов, был повышенным, что привело к опережающему росту стоимости типового жилья. По информации Росстата, в 2012 году цены первичных квартир возросли на 11%, вторичных на 12% при инфляции всего 6,6%.

Правительство попыталось переломить ситуацию и подготовило программу Жильё для российской семьи (ЖРС), в рамках которой собирались построить 25 миллионов квадратных метров жилья на земельных участках государства. Планировалось, что благодаря механизму Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) строительным компаниям компенсируют затраты на строительство инженерной инфраструктуры в пределах 4 тысяч рублей на квадрат. На государственных участках должны были строить дома, в которых участники программы будут покупать квартиры по цене, ниже рыночной на 20% (но не больше 30-35 тысяч за квадрат). Предполагалось, что в программе примут участие определенные категории граждан. Правительство ожидало, что спрос на такие квартиры будет намного больше предложения.

Но позже выяснилось, что регионы не могут выделить для строительства земельные участки, которые смогли бы обеспечить высокий спрос. И даже, если такие участки предоставляли, участие в программе не привлекало застройщиков по экономическим причинам: компании не хотели продавать квадрат жилплощади по 30-35 тысяч рублей, когда могли реализовать его по 50, 70 или даже 100 тысяч рублей. В итоге региональные власти не нашли ни землю для строительства, ни граждан, которые бы приняли участие в программе. На сегодняшний день в рамках программы ЖРС реализовано меньше 1,5 миллиона квадратов жилья, в то время как было получено разрешение на возведение 5,5 миллиона квадратных метров жилья эконом-класса в 216 проектах в 58 субъектах РФ. Всего для участия в программе в регионах отобрали 74 тысячи из необходимых 460 тысяч семей. При этом большая часть желающих принять участие в программе планировали брать ипотечный кредит на покупку квартир, а ставка на тот момент составляла порядка 12%.

Когда начался экономический кризис, ситуация изменилась. В конце 2014 года девальвировал рубль, ключевая ставка возросла до 17%, возросла инфляция, а реальные доходы населения стали сокращаться. Ипотечные ставки достигли запредельных 15-18%. Эти факторы ставили под угрозу строительство жилья в целом. Правительство направило порядка 18,6 миллиардов рублей на программу субсидирования процентных ставок на покупку первичного жилья до 12% годовых. Этот шаг позволил в 2015 году установить рекорд по объёму ввода было построено больше 85 миллионов квадратов жилья, более 50 миллионов квадратов из них находились в многоквартирных домах, а остальное приходилось на индивидуальные дома.

Стоит отметить, что благодаря программе субсидирования ставок спрос на жильё сместился в сторону первичного рынка. Из-за этого стоимость вторичного жилья упала: хозяевам пришлось пересмотреть цены на объекты. При этом в силу господдержки стоимость типового новостроя падала медленнее.

В итоге удалось достичь целей, изложенных в Указе 600: с начала 2013 года стоимость квартир в реальном выражении (за вычетом инфляции) упала больше чем на 30%.

Безусловно, реальные цены упали не только за счёт увеличения объемов строительства жилья, которое покупали, в том числе в рамках программы субсидирования ставок, но и за счёт падения интереса инвесторов и роста инфляции. Постепенно рынок жилья достиг баланса в 2016 году было совершено порядка 2-2,3 миллиона сделок с жилой недвижимостью. Но программа выдачи ипотеки с господдержкой стимулировала спрос именно на первичное жильё в 2015 году цены на квартиры в новостройках стабилизировались, а на вторичное жильё существенно упали в номинальном выражении.

В третьем квартале прошлого года около половины жилья в новостройках покупали в ипотеку, а это, конечно же, заслуга программы субсидирования, которая оказала прямое влияние на объёмы строительства многоквартирных домов. По предварительным данным, в 2016 году, несмотря на сложную экономическую ситуацию, возвели 48,2 миллиона квадратов жилья, что всего лишь на 0,9 миллиона квадратов меньше, чем в рекордном 2015 году.

На сегодняшний день ипотечные ставки опять вернулись к 11,5-12,5%, а спрэд между ставками по кредитам на вторичном и первичном рынке равен 0,5 п. п. (годом ранее показатель составлял 2-4 п. п.), поэтому программа субсидирования ставок потеряла актуальность. В дальнейшем ставки будут снижаться за счёт развития инфраструктуры рынка ипотеки, развития новых форм фондирования ипотеки, таких как ипотечные ценные бумаги с поручительством АИЖК, и снижения ключевой ставки.

За период с марта 2015 года по декабрь 2016 года в рамках программы субсидирования ставок выдали 513 тысяч ипотечных кредитов, общий объем которых равен 928 миллиардов рублей это примерно 37% от общего объема выданной ипотеки. В рамках программы граждане купили 25,7 миллионов квадратов первичного жилья, что составляет 28% от общей площади введённых тогда жилых домов. В строительство жилья инвестировали 1,5 триллиона рублей, 37% из которых деньги заёмщиков от первого взноса. АИЖК говорит, что каждый рубль из бюджета привлёк в строительство жилья больше 100 рублей частных капиталовложений. В рамках программы субсидирования были выделены средства на строительство более 27 миллионов квадратов жилья эконом-класса, что на 2 миллиона квадратных метров превысило цели, поставленные при формировании новой жилищной политики четыре года назад.