Как подобрать управляющую компанию?

КАК ПОДОБРАТЬ УПРАВЛЯЮЩУЮ КОМПАНИЮ?

С возникновением товарищества собственников жилья (ТСЖ) сразу же возникает вопрос: кому доверить обслуживание дома? ТСЖ, как юридическое лицо, имеет право от своего имени заключить договор с обслуживающей организацией — ДЭЗом или частной фирмой напрямую. А может воспользоваться услугами управляющей компании (УК) и переложить не нее все хлопоты по организации своевременной эксплуатации домом. И тот, и другой вариант не лишен своих преимуществ и недостатков.
За много десятилетий у жителей многоквартирных домов сформировался четкий стереотип: плати за «коммуналку» раз в месяц и ни о чем не думай, пока, образно говоря, не потечет кран или еще что-нибудь не случится. Ну, а если уж произойдет какая-нибудь неприятность, беги в ЖЭК (а ныне ДЭЗ) и проси прийти на помощь сантехника или электрика (для тех, у кого газ, еще и газовщик предусмотрен). При этом готовься раскошелиться: во-первых, на новую деталь, а во-вторых, на работу мастера. Так было принято.
Сейчас жильцы дома имеют право образовать ТСЖ и самостоятельно распоряжаться общими площадями (подвал, чердак, лестничные пролеты) и придомовой территорией на правах хозяйствующего субъекта. С одной стороны — хорошо, вроде как деньги не улетают на ветер и имеется возможность подзаработать (например, сдать в аренду кусочек земли перед домом). Но с другой, у собственников тут же возникает головная боль: как сэкономить на расходах? Ведь все эксплуатационные траты приходится брать на себя (в том числе непредвиденные). И суммы там выходят нешуточные.
Раньше мы знали, что если не дай бог что-то произойдет в доме, нам обязаны устранить поломку, причем бесплатно. Теперь все зависит от бюджета ТСЖ. А это означает, что можно, например, не вписаться в ремонт лифта.
Поэтому, главное, чтобы в правлении ТСЖ стояли знающие люди. Хорошо, когда такие есть, а если нет? А ведь ТСЖ образуются сейчас чуть ли не в принудительном порядке. Особенно это касается новостроек. Получается, что жильцам приходится осваивать новую профессию — экономику предприятия — в размере одного или нескольких домов. Причем со всеми ее подводными камнями: черной бухгалтерией — для ухода от налогов, личными связями — для того, чтобы не отключили «воду-свет-газ» за несвоевременную уплату.
Плюс к этому желательно пройти корпоративный (читай — коммунальный) тренинг, направленный на подчинение индивидуальных интересов общей цели. Потому что еще ни разу не было, чтобы всех все устраивало, чтобы собственники жилья своевременно вносили необходимые платежи в должном размере и, как бы абсурдно это ни выглядело, чтобы соседские подростки не занимались вандализмом! Исходя из вышеперечисленного, многие ТСЖ решают возложить всю хозяйственную деятельность по содержанию дома на управляющую компанию. И в целом это правильно. Каждый должен заниматься своим делом. Тогда и вызовов слесарей заметно поубавится. Но, есть в этом замечательном добром начале много неясностей и недобрых последствий.
Разберем некоторые из них.
Первое — что собой представляет УК? Ну, положа руку на сердце, обыкновенная коммерческая контора, которая по совместительству, кстати, может быть старым забытым ЖЭКом. Итак, УК ставит дом на свой баланс, определяет объемы и сроки ближайших финансовых потоков (то есть планирует бюджет) и начинает работать. В числе первых шагов — заключение договора с обслуживающей организацией на проведение плановых, профилактических и ремонтных работ в доме — на определенный срок. Разумеется, договор составляется в письменной форме и имеет четкое разграничение прав и обязанностей сторон, меру ответственности за невыполнение условий договора и прочие необходимые пункты, в том числе об обстоятельствах непреодолимой силы (форс-мажоре). Затем УК периодически (ежемесячно, ежеквартально) отчитывается перед членами правления ТСЖ о проделанной работе, понесенных расходах и полученных доходах (если такие имели место быть). На общем собрании утверждается дальнейшая схема финансово-хозяйственной деятельности, фиксируется приоритетность решения тех или иных задач, могут вноситься поправки и дополнения к договорам.
УК работает не бесплатно. Не стоит забывать об этом условии. ТСЖ регулярно оплачивает его работу согласно зафиксированной в договоре сумме. Оплата производится из бюджета ТСЖ, то есть фактически — это деньги владельцев квартир. Хорошо, если хозяйство ведется успешно и приносит хоть какую-нибудь прибыль — есть возможность компенсировать расходы на оплату УК. А если нет? А если нет, то жильцам приходится изыскивать средства из семейного бюджета.
Правление ТСЖ вправе поменять себе УК (если прежняя не справляется со своими обязанностями или по другим причинам, например, в связи с завершением действия договора) или вести свое хозяйство самостоятельно. Главное — не допускать задолженности. Ведь в любом случае ответственность ложиться на ТСЖ. Деятельность УК в случае судебного разбирательства, конечно, рассматривается и частично вина может быть возложена на управленцев. Но все-таки основным ответчиком остается ТСЖ (вряд ли УК официально согласится быть ответчиком в единственном числе).
Кстати, задолженность может иметь весьма неприятные последствия для жителей. Во-первых, город вправе отключить в доме за систематические неуплаты воду, свет и пр. Дальше — больше. На банковский счет дома может быть наложен арест (или «картотека»), то есть все платежи будут иметь строгую последовательность в соответствие с распоряжением суда (сначала оплата долгов, а потом собственных нужд). Следующий шаг — арест квартир. А это означает, что житель не имеет права совершать с квартирой каких бы то ни было действии — менять, продавать, сдавать в аренду и пр.
Поэтому вопрос поручения ведения хозяйственной деятельности дома — очень серьезный. И требует внимательного рассмотрения.
Вкратце все. Дальше могут идти только нюансы, касающиеся, денежных расходов. Или неприятностей, вызванных разногласиями жильцов (кстати, одна из самых часто встречающихся и крайне неприятных проблем). Всегда будет кто-то, кто сравнит УК с армией наемников, которых заботит только собственная выгода. И всегда найдется тот, кто не хочет нести ответственности за принятие ряда решений и готов на все, лишь бы ни о чем не думать.
Да! Если до определенного правительством срока ТСЖ не выберет себе Управляющую компанию (пусть и в своем лице), органы местного самоуправления сделают это в принудительном порядке. Так что не следует оттягивать решение вопроса, иначе за вас примут решение другие.
Информация с сайта «Тысяча советов о жилье» — http://www.tsj.ru/)